Column _家のお役立ち情報
「土地ってどうやって探せばいいの？」「現地調査で何をチェックすべきか知りたい」理想の家を建てるには、土地の選定が重要です。当記事では土地を購入する際の事前準備から候補地の探し方、現地調査のポイントをご紹介します。土地購入を検討されている方は是非参考にしてください。
土地に求める希望条件をまとめておきましょう。
周辺環境の立地や購入後に建設する住宅の間取りなど、家族全員の希望を考慮する必要があります。希望条件が出揃ったら、優先順位を決めていくことがポイントです。予算に関係なく、希望条件のすべてを満たす土地を見つけるのは困難なため、理想を追い求め過ぎるのではなく、ある程度の妥協点も必要になります。
土地購入費・住宅建築費・税金を含めた予算を決めましょう。希望条件とのバランスを考えながら、予算を決めるのがポイントです。予算がオーバーする場合は、エリアの変更・面積の縮小を検討しましょう。エリアは複数の候補をピックアップするのがおすすめです。収入や貯蓄額・将来必要となる資金を考慮し、無理のない予算を組みましょう。
ローンを利用する場合は早めに事前審査を受けます。
土地の予約は、事前審査が受理された状態の方が有利です。事前審査に落ちた場合は別のローンに申し込む時間も必要なため、早めに行動しましょう。
土地探しで一番多く利用されるのはインターネットです。不動産情報サイトや不動産会社のホームページから土地を探します。しかしインターネットだけに頼るのは、あまりおすすめできません。土地探しにおいては、ネットに掲載されていない情報が多いからです。多くの情報を知るには、他の方法と併せて探すのがよいでしょう。
土地探しには、不動産会社に売買仲介を依頼する方法があります。地元の不動産会社に、住み心地や最新情報まで詳しく聞いてみてください。非公開物件を紹介してもらえる可能性もあるでしょう。
建築を依頼したい工務店やハウスメーカーが決まっている場合、土地探しも依頼しましょう。希望の間取りやプランを実現できる土地を探してもらうことが可能です。土地と建物を合わせた予算のバランスが取りやすいでしょう。
担保物件の売り出し情報や多くの土地情報を持っている、銀行に相談してみましょう。土地購入に住宅ローンを利用する場合、ローンの申請や審査に関するサポートも受けられます。銀行に相談すると、資金調達や法的手続き・価格交渉など、土地購入プロセスがより円滑にすすむでしょう。
紹介された土地の購入を検討するとき、図面と価格だけで判断するのは注意が必要です。実際に現地に行ってみないとわからないことも多いため、いくつか見るべきポイントを抑えておきましょう。
周辺環境は住みやすさに直結する重要なチェックポイントです。最寄駅や買い物施設・病院や役所などの公共施設までの距離をチェックしましょう。子どもがいる場合は、小児科・保育園・小学校や中学校までの距離も確認してください。仕事で帰りが遅くなる人は、スーパーの営業時間や街灯が整備されているかも確認しておくと良いです。公園や緑が多くて住みやすそうに感じても、夜道が暗くて物騒なこともあります。平日と休日で、時間帯を変えて周辺を歩いてみるのがおすすめです。
また工場・ゴミ処理場・葬儀場や火葬場などの少し気になる施設の有無と建設予定がないかも調べられる範囲でチェックしておきましょう。
電気・上下水道やガスの配管が整備されているか、敷地内に配管の引き込みがあるかをチェックしましょう。前面道路に埋設管がある土地は接続工事の費用を抑えられます。新規造成地以外の土地は上下水道やガスの引き込みに問題が見つかることもあるため、確認が必要です。
造成地であっても選んではいけない土地があるため、土地の安全性は慎重に調べましょう。洪水や土砂災害・津波の危険性は国土交通省のハザードマップでチェックできます。
◆地盤・地質
日本は昔から地震が多いため、地盤・地質は気になりますよね。大きな地震があると、埋立地では地盤沈下や液状化などが起こる可能性があります。地盤が強くない場合は「地盤改良費用」に50～200万円必要です。不動産会社に相談のうえ、地盤や地質の調査は専門家に依頼しましょう。
◆土壌汚染
土地の過去は登記簿謄本や自治体のHPで確認できます。工場などが建てられていた土地やガソリンスタンドがあった場所は注意が必要です。
道路の幅員は、4メートル以上確保されているかどうかの確認が重要です。4メートル未満だと敷地が道路の一部とみなされます。敷地面積が減るだけでなく、道路も含めた固定資産税がかかります。そもそも接道が2メートル未満だと、建物を建てることができません。私道の場合、建築には所有者全員の承諾が必要なため、所有者は何人いて誰なのかを調べます。前面の道路が通勤・通学時間帯の裏道や抜け道だと、騒音や交通事故のリスクが高まるのでチェックしておきましょう。
◆土地の形状
建てられる家は、同じ面積でも間口・奥行・形状に左右されます。
土地の形状は大きく「整形地」と「不整形地」に分かれます。整形地は正方形・長方形の土地で、設計上の制約が少なく自由にできる点が魅力です。整形地は一般的に、デッドスペースをつくらず家を建てられますが、価格が高くすぐに売れてしまう難点があります。不整形地は三角形や台形など、デッドスペースが生まれやすいのがデメリットです。一方で、日当たりが良い土地や価格が安い土地が見つかる可能性もあります。個性的な間取りや庭づくりができるのを好む方もいるでしょう。それぞれのメリットとデメリットを比較して、自分に合う土地を探しましょう。
◆高低差
高低差がある土地のメリットは、整形地に比べると土地の購入価格が安いことです。しかし高低差が激しい土地は、家を建てるために切土・盛土など地盤の改良工事が必要な場合があります。低い土地は大雨による浸水を防ぐために、道路と同じ高さにする盛土工事が必要です。反対に高い土地は、崩れないように斜面を安定させる擁壁工事が必要になります。擁壁費用は土地の規模や高低差により増減しますが、数十万円から数百万円の外構工事費用がかかります。整形地の土地購入価格と、比較・検討しましょう。
◆境界線
土地のトラブルで多いのが境界線の問題です。まずは登記簿の情報を確認し、確定測量図や境界標の有無を調べなければなりません。境界がはっきりしていない場合は、売主に境界確定測量を依頼します。境界線はわかりにくい点も多いため、仲介業者や専門家に相談しましょう。境界線のほか、塀や垣根などの越境物がないかもチェックポイントです。
住宅建設前には、必ず法規制を調べてください。気に入った土地が見つかっても、法的な規制で希望のプランが叶わない場合があります。希望の間取りにできるかをチェックすることが必要です。
◆用途地域
用途地域とは、土地の用途に応じて建物の種類や大きさなどを制限している地域のこと。市街化区域では13種類の用途地域があり、自治体の窓口やホームページで調べられます。例えば「第一種低層住居専用地域」の土地に、タワーマンションは建てられません。タワーマンションが建って日当たりが悪くなる心配は不要です。
◆建築制限
チェックすべきは、道路や隣地の採光・通風を確保するための斜線制限です。斜線制限には次の3種類、道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限があります。斜線制限を受けると、希望の階数の家が建てられなくなる可能性があるため確認しましょう。
居住予定の自治体のホームページはチェックしましょう。
地域の特性は、実際に暮らしてみないとわからないことが多いです。「失敗した」という声で多いのは、請求書が届いて気づく水道料金の高さ。転居先で水道料金が3倍になったと嘆く人もいます。電力の自由化でガスや電気は安い会社を選べるようになりましたが、水道は選べません。水道料金ほどではなくても、住民税や国民健康保険料も自治体によって異なります。引越してから知るのは、知っていて引っ越すよりダメージが大きいです。現地を下見するときに、お店の人やご近所になる人にいろいろ聞いてみるのもおすすめです。
土地購入のポイントや注意点を中心にご紹介しました。希望する土地の条件や予算、建築予定の家のプランをまとめてから行動しましょう。どの過程においても専門家任せにせず、自分も不動産に関する知識を蓄えることが大切です。理想に近い土地が見つかった際、どこまで折り合いをつけられるかが土地購入の重要なポイントです。今井産業でも土地購入についてのご相談も承っておりますのでお気軽にお問合せください。
